Jak prodat nebo koupit nemovitost s právem doživotního užívání a rozumět tomu, co takový obchod znamená.

 

„Tenhle byt je výrazně levnější než ostatní. Co když nám uteče?“

 

Představte si, že hledáte byt v Brně. Pro sebe, pro dceru nebo jako investici. Jeden Vás zaujme. Dobrá lokalita, rozumná dispozice a cena, která se do Vašeho rozpočtu vejde. Už si představujete, jak ho zařídíte.

Pak si všimnete věty: „Na bytě vázne věcné břemeno dožití.“

Prodávající vysvětlí, že v něm má právo bydlet jeho maminka. Byt mu před lety darovala a ponechala si jistotu domova. Vaše představa o stěhování se najednou mění.

 

Jde o modelovou situaci. Podobné rozhodování ale může potkat kupujícího i rodinu, která potřebuje takovou nemovitost prodat.

 

Byt s věcným břemenem dožití lze zpravidla prodat i koupit. Vlastnictví ale samo o sobě neznamená, že ho budete moci užívat podle svých představ.

 

Vedle prodávajících zastupuji také kupující a konzultuji s nimi jejich nákupy. Právě u takové nabídky bych se nejdřív ptala: Co od bytu potřebujete a odpovídá tomu vůbec to, co kupujete?

 

Co znamená věcné břemeno dožití

Laicky řečeno: nemovitost patří jednomu člověku, ale jiný má právo v ní bydlet. V právních dokumentech se můžete setkat například se služebností bytu nebo doživotního užívání.

 

Typická situace? Rodiče darují dům dětem, ale chtějí v něm dál žít. Proto si nechají své právo zajistit a zapsat do katastru.

 

Při běžném prodeji zapsané právo dožití přechází jako zatížení nemovitosti i na nového vlastníka. Kupující tedy nemůže požadovat vystěhování jen proto, že zaplatil kupní cenu. Záleží na obsahu konkrétního práva. [1]

 

Pokud se týká celého bytu, nelze plánovat jeho volné užívání nebo pronájem v rozporu s tímto právem. U domu může být situace jiná: břemeno se může vztahovat jen na vymezené místnosti a společné užívání kuchyně, zahrady či vstupu.

 

Proto mi nestačí informace „je tam nějaké břemeno“. Potřebuji vědět, co přesně znamená.

 

Nejdřív dokumenty, potom rozhodnutí

Začala bych aktuálním listem vlastnictví a listinou, podle které bylo břemeno zapsáno. Tou může být například darovací smlouva.

 

V ní hledáme odpovědi na konkrétní otázky:

• Komu právo náleží? Jednomu člověku, nebo více osobám?
• Týká se celého bytu, části domu, sklepa či zahrady?
• Je užívání bezplatné a jak jsou rozdělené náklady?
• Jsou sjednané také další povinnosti, například péče nebo pravidelné platby?
• Není vedle břemene zapsán i zákaz zcizení a zatížení, tedy další omezení prodeje nebo zastavení?

 

List vlastnictví je začátek prověřování. Podrobnosti hledáme v listinách, na které odkazuje.

 

Samotné dožití není totéž co zákaz prodeje. Další omezení ale mohou rozhodnout o tom, za jakých podmínek se obchod uskuteční. Proč tuto kontrolu nepřeskakovat, popisuji v článku Dům na prodej. Majitelka ho ale prodat nesměla. Co prozradil katastr?.

 

Konkrétní znění smlouvy patří k posouzení advokátovi. Moje práce je propojit právní závěry s cenou, financováním a Vaším plánem.

 

Prodáváte byt s dožitím? Nejdřív si ujasněte, co nabízíte

Prodej bytu s věcným břemenem dožití má dvě základní varianty. Buď se prodává s existujícím právem, nebo se podaří dohodnout jeho zrušení.

 

Pokud právo zůstává, hledáme kupujícího, který omezení přijme. Pro rodinu potřebující bydlet od září takový byt zpravidla nebude vhodný. Pro člověka s vlastním bydlením a dlouhým investičním horizontem může být zajímavý. Musí ale počítat s nejistou dobou, po kterou nebude byt volný.

 

Existenci i rozsah břemene bych uvedla už v nabídce. Předejdeme tím prohlídkám s lidmi, pro které nemovitost nemůže fungovat.

 

Někdy dává smysl otevřít také druhou variantu. Třeba když se maminka sama chce přestěhovat blíž k rodině a vyhovovalo by jí jiné bydlení. Pak lze s právníkem připravit dohodu včetně případné náhrady a návaznosti na prodej.

 

Dohoda musí respektovat člověka, kterému právo náleží. Vyšší prodejní cena sama o sobě není důvod, aby se svého domova vzdal.

 

U služebnosti zapsané v katastru nestačí podepsat dohodu a považovat věc za hotovou. Při tomto způsobu zrušení služebnost zaniká až výmazem. [1]

 

O kolik věcné břemeno snižuje cenu bytu

Jedno univerzální procento bych Vám neslíbila. Rozhoduje rozsah omezení, náklady vlastníka, možnost financování i to, kolik zájemců bude ochotných takovou nemovitost koupit.

 

Představme si čistě modelový příklad. Srovnatelný volný byt má hodnotu 6 milionů korun. Byt s doživotním bezplatným užíváním je nabízen za 4,5 milionu. Rozdíl je 1,5 milionu.

 

Na první pohled výrazná úspora. Jenže kupující po dobu trvání práva nemá příjem z nájmu. Pokud by podle konkrétních podmínek nesl ještě 3 000 Kč měsíčně ze svého, znamenalo by to:

• za 5 let 180 000 Kč,
• za 10 let 360 000 Kč,
• za 15 let 540 000 Kč.

 

To jsou pouze modelové průběžné výdaje. Nezahrnují případné větší opravy, náklady úvěru ani to, že vložené peníze nemůžete použít jinak. A nejde o odhad délky života člověka, který v bytě bydlí.

 

Nižší kupní cena ještě neříká, zda je koupě výhodná právě pro Vás. Potřebujete vědět, co za ni získáváte a jak dlouhou nejistotu Váš rozpočet unese.

 

Proč má smysl rozumět podkladům ocenění, vysvětluji také v článku Proč se odhady ceny nemovitosti liší a kterému věřit?.

 

Kupujete? Hypotéku a náklady řešte před rezervací

U hypotéky nestačí, že máte dostatečný příjem. Banka posuzuje i nemovitost, kterou má dostat do zástavy. Právo dožití může být zásadní překážkou.

 

Například ČSOB uvádí služebnost dožití mezi právními vadami nemovitosti a jako řešení zmiňuje její zrušení a výmaz. Podmínky konkrétního financování proto prověřte přímo s bankou. Případnou možnost ručit jinou nemovitostí je také nutné nechat schválit. [3]

 

Nejdřív si nechte posoudit konkrétní byt a způsob financování. Teprve potom se zavazujte k nákupu.

 

Stejnou pozornost věnujte nákladům. Bezplatné užívání nemusí znamenat, že vlastník hradí úplně všechno. A naopak nelze předpokládat, že člověk bydlící v bytě zaplatí všechny opravy. Rozdělení plateb se musí vyjasnit podle smlouvy a zákonných pravidel; dohoda mezi Vámi navíc nemusí měnit Vaše povinnosti vůči SVJ.

 

Rezervační smlouva má odpovídat tomu, co jste skutečně prověřili a dohodli. Pokud se má břemeno rušit, musí být jasné, kdo to zajistí, do kdy a co se stane, když výmaz neproběhne. Více k této fázi najdete v článku Rezervace nemovitosti a složení rezervační zálohy.

 

Odstěhování ještě neznamená zrušení břemene

„Maminka už bydlí u nás, takže to nemusíme řešit.“

 

Takové vysvětlení bych bez dokumentů nepovažovala za dostatečné. Samotné odstěhování není automatickým důvodem zániku. Jiná situace může nastat při dobrovolné dohodě nebo splnění zákonných podmínek, které musí posoudit právník. Soudní zrušení není jednoduchá zkratka k lepší prodejní ceně. [1, 2]

 

Doživotní osobní služebnost zpravidla zaniká úmrtím oprávněného; je nutné ověřit konkrétní ujednání a případná práva dalších osob. Zánik práva a odstranění zápisu z katastru jsou dvě různé věci. [1]

 

ČÚZK pro výmaz po úmrtí uvádí návrh na vklad a potvrzení o zániku práva s potřebnými náležitostmi. Pokud už oprávněný zemřel, doporučuji dát zápis do pořádku před nabízením bytu. Kupujícím i bance tím usnadníte prověření. [2]

 

Co bych chtěla vědět na Vašem místě

Vraťme se k bytu z úvodu. Pokud hledáte domov, do kterého se potřebujete brzy nastěhovat, nízká cena tuto potřebu nevyřeší. Jestli hledáte dlouhodobou investici a unesete nejistotu, může stát za podrobné prověření.

 

Pro prodávajícího je důležité znát reálné možnosti prodeje. Pro kupujícího zase pochopit, jaký závazek přijímá. A pro člověka s právem dožití zůstává podstatná jistota jeho bydlení.

 

Dobré rozhodnutí začíná tím, že víte, co kupujete nebo prodáváte.

 

Prodáváte byt s věcným břemenem dožití, nebo Vás podobná nabídka zaujala? Napište mi a domluvíme si konzultaci. Pomohu Vám zorientovat se v možnostech a určit, co potřebujete ověřit. Při koupi Vás mohu také zastupovat a hájit Vaše zájmy.

 

Časté otázky

Lze prodat byt s věcným břemenem dožití?

Zpravidla ano. Kupující přebírá zapsané zatížení. Je potřeba prověřit i další omezení, například zákaz zcizení, a konkrétní smlouvy.

 

Může nový majitel člověka s právem dožití vystěhovat?

Samotná změna vlastníka k tomu důvod nedává. Nový majitel musí respektovat existující právo v jeho sjednaném rozsahu. [1]

 

Musí člověk s právem dožití platit nájem?

U bezplatně sjednaného práva užívání nelze začít požadovat nájem jen proto, že se změnil majitel. Úhrady služeb, energií a oprav je třeba posoudit zvlášť.

 

Dostanu na byt s dožitím hypotéku?

Nelze to slíbit. Záleží na bance, obsahu břemene a nabízené zástavě. Konkrétní financování prověřte ještě před podpisem rezervace. [3]

 

Vymaže se břemeno po úmrtí automaticky?

Na automatický výmaz nespoléhejte. Zánik osobního práva je třeba odlišit od jeho výmazu z katastru, který se řeší návrhem a příslušnými listinami. [2]

Zpět na články