Jak číst list vlastnictví a co si v katastru nemovitostí ověřit, než podepíšete rezervaci.

 

„Tady je něco špatně,“ říkám si při kontrole podkladů k domu.

Zastupuji kupující. Dům je v nabídce. Dokonce ho nabízejí dvě makléřky, každá za jinou cenu.

Už to člověka zarazí. Jenže rozdílná cena nakonec není tím největším problémem.

Procházím list vlastnictví a navazující dokumenty. A v jedné z listin nacházím omezení: do určitého data majitelka nemůže dům ani nabízet k prodeji.

Přesto se nabízí. A jedna z makléřek chce při prohlídce rovnou podepsat rezervační smlouvu. Rezervační záloha se přitom blíží milionu korun.

Kupující řeší, jestli ten dům chtějí. Já v tu chvíli řeším, jestli ho vůbec mohou bezpečně koupit.

 

Ten příběh jsem už popsala v článku o rezervaci nemovitosti a složení rezervační zálohy. A vracím se k němu z jednoho důvodu. Důležitá informace nebyla na fotografiích ani v ceně. Byla v dokumentech, které je potřeba otevřít dřív, než cokoli podepíšete.

Nemusíte se stát právníkem. Ale měli byste vědět, jak číst list vlastnictví, co hledat v katastru nemovitostí a u čeho se zastavit.

 

Kde najdete nemovitost v katastru

Začněte na oficiální stránce Nahlížení do katastru nemovitostí. Základní nahlížení je bezplatné. Pro zobrazení údajů o vlastnících postupujte podle aktuální výzvy aplikace k ověření nebo přihlášení.

Vyhledat můžete stavbu, parcelu nebo jednotku. U domu Vám pomůže obec a číslo popisné. U pozemku potřebujete katastrální území a parcelní číslo. U bytu si ověřte číslo jednotky; číslo na dveřích nemusí být jejím označením v katastru.

Otevřete také mapu. Který pozemek je zahrada? Kudy vede příjezd? A patří všechny tyto parcely k nabídce?

Nahlížení, výpis z katastru a podkladová smlouva jsou tři různé věci. Nahlížení Vám pomůže s první orientací. Pro podrobnou kontrolu si obstarejte aktuální výpis z katastru, běžně nazývaný list vlastnictví neboli LV. Získáte ho přes služby ČÚZK, na katastrálním pracovišti nebo na Czech POINTu. Oficiální výpis je zpoplatněný. [1]

A když na LV najdete omezení, potřebujete ještě listinu, podle které bylo zapsáno.

 

Jak číst list vlastnictví od A do F

Nejdřív zkontrolujte katastrální území, číslo LV a datum i čas výpisu. Samotné číslo listu vlastnictví bez katastrálního území nestačí. Starší výpis zase nemusí ukazovat dnešní stav.

Základní orientace vypadá takto. [2]

 

Část	Co v ní hledat	Otázka pro kupujícího
A	Vlastníci a podíly	Kdo vlastní nemovitost a jak velkou část?
B	Nemovitosti	Které parcely, stavby či jednotky jsou na LV?
B1	Práva ve prospěch nemovitosti	Má například právo cesty přes cizí pozemek?
C	Omezení vlastnického práva	Je zde zástava, věcné břemeno nebo zákaz zcizení?
D	Poznámky a další obdobné údaje	Je tu upozornění, spor nebo jiná důležitá informace?
E	Nabývací tituly a další podklady	Podle jaké listiny vlastník nemovitost získal?
F	BPEJ u zemědělských pozemků	Jak je evidovaná bonita zemědělské půdy?

 

A a B aneb kdo prodává a co vlastně kupuje

Jméno v inzerátu ještě není doklad o vlastnictví. Porovnejte prodávajícího s částí A. Jestli jedná někdo za něj, potřebujete ověřit jeho oprávnění.

Představte si, že dům nabízejí jako celek, ale prodávající vlastní jen polovinu. Pak potřebujete vyřešit i druhého spoluvlastníka. Koupit podíl 1/2 neznamená automaticky koupit přízemí domu. Podíl vyjadřuje účast na celé společné věci.

Narazíte-li na označení SJ či SJM, jde o společné jmění manželů. Nečtěte ho jako dvě samostatné poloviny. Kdo musí smlouvy podepsat a jaké souhlasy jsou potřeba, patří do právní kontroly obchodu.

V části B porovnejte nemovitosti s nabídkou i návrhem smlouvy. U domu zkontrolujte pozemek pod domem, zahradu, případné další parcely a přístup. U bytu jednotku a související podíly na domě a pozemcích.

Modelová situace: na prohlídce Vám ukážou zahradu až k plotu. Část za domem ale tvoří jiná parcela. Je také ve vlastnictví prodávajícího? Bude ve smlouvě? Samotný plot Vám na to neodpoví.

A sklep nebo parkovací stání? Mohou mít různé právní uspořádání. U bytu proto chtějte také prohlášení vlastníka a příslušné smlouvy. Co Vám ukážou na prohlídce, musí odpovídat tomu, co skutečně získáte.

 

B1 a C aneb kdo má právo vůči komu

U věcných břemen záleží na směru. Právo může Vaší nemovitosti pomáhat, nebo ji zatěžovat.

Příklad: k domu se jezdí přes sousední pozemek. Potřebujete ověřit právní titul přístupu, jeho rozsah a také to, komu svědčí. Zapsané právo stezky pro pěší není totéž jako právo projíždět autem.

Opačná situace: přes pozemek, který chcete koupit, smí chodit nebo jezdit soused. Pak řešíte omezení svého budoucího užívání.

Nestačí zjistit, že „tam nějaké břemeno je“. Potřebujete vědět, koho opravňuje, co dovoluje a které části nemovitosti se týká. Pomůže podkladová smlouva, případně geometrický plán. 

 

Zástavní právo není automaticky důvod odejít

Často jde o zajištění hypotéky prodávajícího. Takovou nemovitost lze koupit, ale musí být připravený postup splacení dluhu a výmazu původní zástavy. 

Modelový příklad: byt stojí 7 milionů korun a prodávající má doplatit hypotéku 2 miliony. Část kupní ceny může podle smluvních podmínek směřovat přímo jeho bance. Potřebujete aktuální vyčíslení dluhu, podmínky banky a návaznost plateb, úschovy a výmazu.

Pozor také na částku uvedenou u zástavy na LV. Není to automaticky dnešní zůstatek úvěru. Ten si musíte nechat doložit.

 

Zákaz zcizení a zatížení není jen složité slovní spojení

„Zcizit“ zde znamená převést vlastnictví, například prodejem nebo darováním. „Zatížit“ znamená nemovitost zatížit právem, například novou zástavou.

U zapsaného zákazu potřebujete zjistit, v jakém rozsahu platí, na jak dlouho a v čí prospěch. Může být nutný souhlas oprávněné osoby. Souhlas s konkrétním převodem přitom sám o sobě nemusí znamenat výmaz zákazu. 

To je důležité i pro kupujícího s hypotékou. Nestačí vyřešit převod, když pak nejde zřídit zástavu pro jeho banku.

A jedna podstatná věc k příběhu z úvodu: ne každý zápis v části C zakazuje prodej nebo inzerci. Rozhoduje konkrétní omezení a obsah příslušné listiny.

 

Věcné břemeno může ovlivnit každodenní bydlení

Služebnost inženýrské sítě a právo určité osoby v domě bydlet mají úplně jiné praktické dopady. V jednom případě budete řešit přístup k vedení a omezení prací na pozemku. Ve druhém třeba to, zda budete mít dům vůbec celý k dispozici.

Ptejte se konkrétně: kdo může právo využívat, jak dlouho, kde přesně a za jakých podmínek? Změna vlastníka sama o sobě není důvod spoléhat, že věcné břemeno zmizí.

 

D a plomba aneb co se právě děje

Část D nepřeskakujte. Poznámka spornosti například upozorňuje na zpochybnění zapsaného práva. Informace o exekuci či jiném omezení nakládání zase vyžaduje odborné posouzení. U exekuce může být právo prodávajícího disponovat majetkem zásadně omezeno. 

Plomba se označuje písmenem P a signalizuje, že je nemovitost dotčena probíhající změnou. Plomba sama není ani zákaz prodeje, ani potvrzení, že je všechno v pořádku. [2]

Může souviset s výmazem staré zástavy. Ale také s návrhem na zápis nového vlastníka nebo dalšího zatížení.

Proto chci znát číslo řízení, jeho předmět a související listiny. Vysvětlení „to je jen formalita“ mi k rozhodnutí nestačí.

 

E a F aneb které další údaje nepřehlédnout

V části E najdete podklady k nabytí vlastnictví. Například kupní či darovací smlouvu nebo rozhodnutí o dědictví. Podle označení listiny si můžete vyžádat její obsah.

Část F se týká bonity zemědělské půdy. Sama Vám neříká, zda na pozemku můžete postavit dům. Stejně tak druh pozemku „zahrada“ není příslib, že dostanete povolení stavět. Záměr musíte prověřit také v územním plánování a u stavebního úřadu.

 

Kdy potřebujete listinu ze sbírky listin

Právě tady se vracím k domu z úvodu. Zápis na LV mě přivedl k dokumentu. A jeho konkrétní obsah ukázal problém.

Vyžádejte si dokument, ze kterého omezení vzniklo. Může to být smlouva o věcném břemeni, zástavní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí soudu.

Kopie listin lze získat i ze sbírky listin katastru za stanovených podmínek, včetně prokázání totožnosti. Nejde o stejný režim jako bezplatné nahlížení. Podrobnosti vysvětluje ČÚZK v informacích o poskytování údajů. 

Název zápisu Vám řekne, na co se ptát. Podkladová listina pomůže zjistit odpověď. Výklad nejasného omezení a jeho dopady do smluv už patří advokátovi.

 

Co si ověřit před podpisem rezervace

Než klientům doporučím pokračovat, potřebuji mít jasno v těchto otázkách:

• Máme aktuální LV ke všem nemovitostem, které mají být součástí koupě?
• Jednáme s vlastníky nebo s řádně oprávněnými zástupci?
• Sedí jednotka, parcely, podíly, zahrada, sklep i parkování s nabídkou a smlouvou?
• Je vyřešen právní přístup k nemovitosti?
• Rozumíme všem zápisům, poznámkám a probíhajícím řízením?
• Máme listiny k omezením a potřebné souhlasy?
• Je jasné, co zanikne, co na nemovitosti zůstane a zda to přijme financující banka?
• Řeší rezervace také situaci, kdy se překážku nepodaří odstranit, včetně osudu zaplacených peněz?

Kontrolu opakuji i v dalších rozhodujících fázích obchodu. Výpis z první prohlídky není zárukou, že se do podpisu kupní smlouvy nic nezměnilo. Kontrola před uvolněním peněz musí odpovídat dohodnutým podmínkám úschovy.

Navazující kroky popisuji v Průvodci nákupem nemovitosti od kupní smlouvy po předání.

 

Ani čistý list vlastnictví neřekne všechno

Na LV neuvidíte zatékající střechu. Nemusíte z něj zjistit existující nájem. A nenahradí Vám kontrolu stavební dokumentace, povoleného užívání nebo hospodaření SVJ.

Kontrola katastru je jedna důležitá část prověření koupě. Další podklady a technickou kontrolu rozebírám v článku Prověřujeme fyzický, právní a ekonomický stav nemovitosti.

 

U toho domu nakonec nezůstalo

S klienty jsme našli jiný dům. Byl dokonce levnější a nastěhovali se do něj.

Na původním případu si ale dodnes připomínám, jak snadno se může pozornost soustředit na cenu a podpis rezervace, zatímco podstatná otázka zůstane stranou.

Může tenhle obchod za nabízených podmínek vůbec proběhnout?

 

Když vybíráte televizi, čtete recenze, porovnáváte parametry a radíte se s kdekým. Chcete vědět, za co platíte.

Pak přijdete na prohlídku bytu za několik milionů. Za pár minut ho projdete, podíváte se z okna, zeptáte se na náklady. Líbí se vám. A už se mluví o rezervaci.

Jenže to nejdůležitější někdy při prohlídce vůbec neuvidíte.

Právě proto jsem v příběhu z úvodu stála na straně kupujících. Aby měli vedle sebe někoho, kdo se podívá i na to, na co se sami nezeptají. Kdo projde podklady, upozorní na nesrovnalosti a pomůže vyjednat podmínky koupě.

Svého makléře můžete mít i jako kupující. Někoho, kdo při celém nákupu zastupuje vás a vaše zájmy.

Pokud právě vybíráte nemovitost, podívejte se, jak vám mohu s koupí pomoci. Ráda budu stát na vaší straně.

 

Související čtení a poslech

• Rezervace nemovitosti a složení rezervační zálohy
• Prověřujeme fyzický, právní a ekonomický stav nemovitosti
• Od kupní smlouvy po předání nemovitosti
• 12 pastí, do kterých kupující padají při koupi nemovitosti a jak se jim vyhnout

Zpět na články