Mám koupit byt v Brně teď, nebo ještě počkat?
Proč čekání na pokles cen nemovitostí nebo levnější hypotéku nemusí při koupi bytu na fungovat
|
Vyplatí se koupit byt v Brně v roce 2026, nebo ještě počkat na pokles cen nebo úrokových sazeb? Při prohlídce bytu který prodávám na ulici Čápkova se mě zájemci ptali zda nemají s koupí čekat. Zda je vůbec dobrá doba na koupi bytu. Na aktuálních datech a modelovém příkladu z Veveří ukazuji, proč levnější hypotéka nemusí znamenat levnější koupi bytu. |
Představte si situaci, kterou v realitách potkávám často.
Najdete byt, který Vám dává smysl. Líbí se Vám lokalita, dispozice i dům. Dokážete si představit, že v něm budete žít. Cena odpovídá tomu, co se v daném místě prodává, a financování máte předběžně prověřené.
Pak ale přijde otázka:
Neměli bychom ještě počkat?
Co když za půl roku klesnou úrokové sazby? Co když se objeví lepší byt? Co když prodávající zlevní? A co když ceny nemovitostí konečně klesnou?
Každá z těch otázek je legitimní. Problém nastává ve chvíli, kdy už nehledáte odpověď, ale jistotu, kterou Vám dopředu nikdo dát nemůže.
Lidé pak někdy spekulují tak dlouho, až celé rozhodnutí přespekulují. Byt mezitím koupí někdo jiný, podobný už se v dané ulici neobjeví a za několik měsíců zjistí, že sice čekali na levnější hypotéku, ale samotné bydlení je dražší.
Podle nejnovějších celorepublikových dat České bankovní asociace, která byla k 25. srpnu 2026 k dispozici, vzrostla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték z červnových 4,79 % na červencových 4,90 %.
Nejde o dramatický skok. Pokud ale přemýšlíte, zda koupit byt v Brně teď, nebo čekat na levnější hypotéku, je to důležitá připomínka: úrokové sazby hypoték neklesají automaticky jen proto, že si to kupující přejí nebo že se o jejich budoucím poklesu několik měsíců mluví.
Současně se v červenci poskytly nové hypotéky bez refinancování v objemu 30,8 miliardy korun. Po sezonním očištění tak hypoteční trh podle ČBA zůstal v zásadě na červnové úrovni. Kupující tedy z trhu nezmizeli. Jen mnohem přesněji počítají, na co skutečně dosáhnou.
Také tady je dobré dívat se na čísla bez zjednodušení.
Analýza developerské společnosti Trikaya, která brněnský trh novostaveb dlouhodobě sleduje, za druhé čtvrtletí roku 2026 uvádí, že se v Brně prodalo 416 nových bytů, meziročně o 40 % více. Nabídka novostaveb se přitom zvýšila o 85 % na 2 551 volných jednotek.
Člověk by mohl čekat, že výrazně větší nabídka začne ceny tlačit dolů. Nestalo se to. Průměrná nabídková cena novostaveb vzrostla meziročně o 12,5 % na 158 600 Kč za metr čtvereční a průměrná skutečná prodejní cena přibližně o 10 % na 144 600 Kč za metr čtvereční.
Je důležité dodat, že jde pouze o segment brněnských novostaveb, nikoli o všechny byty v Brně. Tato čísla proto nelze mechanicky použít k ocenění staršího cihlového bytu na Veveří.
Ukazují ale něco podstatného: ani větší nabídka, ani dražší financování zatím v Brně automaticky neznamenají pokles cen.
Při koupi bytu v centru Brna je potřeba počítat s tím, že nejde o lokalitu, kde by byly dva byty jednoduše zaměnitelné.
Rozdíl dělá konkrétní ulice, orientace oken, světlo, hluk, patro, výtah, balkon, stav domu, výše budoucích investic SVJ i to, zda lze změnit dispozici. U starších velkých bytů může rozhodovat také průchodnost pokojů, stav rozvodů nebo možnost rozdělit prostor jinak pro rodinu, práci z domova či budoucí pronájem.
Proto čekání na „stejný, ale levnější byt“ často neznamená čekání na nižší cenu. Znamená to rozhodnutí nekoupit tento konkrétní byt a doufat, že se objeví jiný se stejnými vlastnostmi.
Objevit se může. Ale také nemusí.
Vezměme si pouze modelový příklad. Nejde o předpověď budoucího vývoje ani o nabídku konkrétní banky.
Uvažujete o koupi bytu na Veveří za 8,5 milionu korun. Máte 20 % vlastních prostředků a potřebujete hypotéku 6,8 milionu korun na 30 let.
Řeknete si, že počkáte, až sazba klesne na 4,40 %. Pokud by ale mezitím cena stejného typu bytu vzrostla jen o 5 %, stál by 8,925 milionu korun a potřebná hypotéka by při stejném poměru financování činila 7,14 milionu korun.
Sazba by tedy klesla o půl procentního bodu, ale měsíční splátka by byla jen asi o 350 Kč nižší. Současně byste potřebovali o 85 000 Kč více vlastních peněz.
Neříkám tím, že ceny bytů na Veveří během několika měsíců určitě vzrostou o 5 % ani že sazby klesnou právě na 4,40 %. Tento jednoduchý výpočet ukazuje něco jiného:
O výhodnosti koupě nerozhoduje samotná úroková sazba. Rozhoduje kombinace kupní ceny, výše úvěru, vlastních prostředků, měsíční splátky a kvality konkrétního bytu.
Model je orientační, pracuje s anuitním splácením a nezahrnuje pojištění, bankovní poplatky ani individuální podmínky žadatele.
Nejsem zastáncem toho, že se má nemovitost koupit za každou cenu jen proto, že by mohla zdražit.
Počkat je rozumné, pokud:
V takové situaci není čekání slabost. Je to součást správné přípravy.
Jestliže máte finance prověřené, dostatečnou rezervu, plánujete v bytě dlouhodobě žít a konkrétní nemovitost odpovídá Vašim potřebám i ceně v lokalitě, pak už možná nečekáte na lepší podmínky.
Možná čekáte na potvrzení, že dnešní rozhodnutí bude jednou zpětně vypadat dokonale.
Takové potvrzení ale získáme vždy až později.
Dno realitního trhu poznáme teprve ve chvíli, kdy je dávno za námi. Stejně tak dopředu nevíme, zda sazby za půl roku klesnou, zůstanou stejné, nebo znovu vzrostou. A už vůbec nevíme, zda bude právě na Veveří k dispozici byt, který Vám bude vyhovovat stejně jako ten dnešní.
Položte si raději pět konkrétnějších otázek:
1. Je kupní cena tohoto bytu obhajitelná ve srovnání s jeho stavem a lokalitou?
2. Zvládneme splátku i s rezervou, nejen v ideálním měsíci?
3. Odpovídá byt našemu životu na dalších alespoň sedm až deset let?
4. Jaký přesně scénář očekáváme, pokud budeme čekat a co uděláme, když nenastane?
5. Čeho bychom za rok litovali více: že jsme tento byt koupili, nebo že jsme jej nechali odejít?
Nejdražší nemusí být koupit v nesprávný měsíc. Někdy je nejdražší několik let čekat na situaci, která nikdy nepřijde. Mezitím můžete platit nájem, držet peníze bez využití nebo opakovaně hledat totéž.
Správná otázka proto podle mě nezní:
Bude za půl roku levněji?
Ale:
Je tento konkrétní byt za tuto konkrétní cenu a s tímto financováním dobrým a bezpečným rozhodnutím pro náš život?
Někdy bude odpověď ano. Jindy Vám po propočtu doporučím nekupovat, vyjednávat o ceně nebo ještě počkat.
Ne podle titulku v novinách. Podle čísel, stavu konkrétní nemovitosti a Vaší skutečné situace.
Rozhodnutím koupit ale celý proces teprve začíná. O tom, co si prověřit ještě před rezervací, jak nastavit rezervační smlouvu a dotáhnout převod až k předání, jsem napsala čtyřdílnou sérii Průvodce nákupem nemovitosti. Doplnila jsem ji také samostatným článkem o bezpečné úhradě kupní ceny. Přehled všech textů najdete níže.
Pokud zvažujete koupi bytu v Brně a nevíte, zda jednat, nebo čekat, pomohu Vám poskládat správné pořadí kroků a podívat se na rozhodnutí bez tlaku, ale i bez nekonečného odkládání.
1. Prověřujeme fyzický, právní a ekonomický stav nemovitosti
2. Prověřujeme prodávající i sousedy
3. Rezervace nemovitosti a složení rezervační zálohy
4. Od kupní smlouvy po předání nemovitosti
K tématu bezpečného převodu peněz:
© Copyright 2021 Klaudia Rojčík Kocmanová - Všechna práva vyhrazena
DESIGN & DEVELOPMENT