Když jsem připravovala tržní analýzu jednoho bytu 3+1 v brněnském Novém Lískovci, vyšlo mi cenové rozpětí 8,1 až 8,6 milionu korun. Doporučená nabídková cena byla 8,49 milionu.

Jeden byt. Cenové rozpětí a vedle něj konkrétní částka, se kterou bych doporučila vstoupit na trh.

Na první pohled to může působit zvláštně. Proč rovnou neřeknu jedno číslo? A když by banka nebo jiný makléř došli k jiné částce, kdo má vlastně pravdu?

Mám odhad nemovitosti. Znamená to, že za tuhle cenu opravdu prodám?

Chápu, proč chcete jasnou odpověď. Za cenou Vašeho bytu bývá další plán. Koupě většího bydlení. Stěhování blíž k dětem. Vyplacení sourozence. A rozdíl několika set tisíc už může rozhodnout o tom, co si budete moci dovolit.

Jenže odhad tržní ceny, bankovní odhad a znalecký posudek nejsou zaměnitelné dokumenty. Mohou odpovídat na jinou otázku, pracovat s jinými podklady nebo oceňovat nemovitost k jinému datu.

Než tedy začnete porovnávat částky, potřebujete vědět, co která z nich znamená.

Jaký odhad nemovitosti vlastně potřebujete

Slovo „odhad“ používáme pro několik různých věcí. Pro rychlou orientaci bych je rozdělila takto:

Nejdřív si ujasněte, k čemu ocenění potřebujete. Teprve potom objednávejte konkrétní službu.

Tržní odhad ukazuje, za kolik by se nemovitost mohla prodat

Při přípravě prodeje mě zajímá, jakou cenu můžeme na současném trhu rozumně obhájit. Sleduji uskutečněné prodeje srovnatelných nemovitostí, aktuální konkurenci i vlastnosti konkrétního bytu nebo domu.

Důležité je slovo srovnatelných. Byt po rekonstrukci s výtahem a balkonem není totéž jako stejně velký byt v původním stavu bez výtahu. Ani když jsou oba ve stejné ulici.

Vrátím se k Novému Lískovci. Rozpětí 8,1 až 8,6 milionu korun bylo výsledkem tehdejší analýzy. Částka 8,49 milionu byla doporučením pro zahájení nabídky. Nešlo o dvě různé hodnoty bytu ani o informaci, za kolik se nakonec prodal.

Cenové rozpětí vyjadřuje odhad. Nabídková cena je součást prodejní strategie. A skutečnou prodejní cenu známe až z uzavřeného obchodu.

Samotný odhad také není záruka výsledku. Záleží na přípravě nemovitosti, prezentaci, konkurenci, financování kupujícího i na průběhu jednání.

Podrobněji to vysvětluji v článku Jak spočítat tržní cenu nemovitosti a 6 faktorů, které ji ovlivňují.

Online odhad ceny bytu je dobrý začátek

Zadáte adresu, plochu, dispozici a stav. Kalkulačka Vám nabídne orientační cenu. Pro první představu to může být užitečné.

Jenže záleží na tom, jaká data používá a co všechno o Vašem bytě skutečně ví. Označení „po rekonstrukci“ může znamenat novou koupelnu, ale také kompletní výměnu rozvodů, podlah a oken. A to je rozdíl.

Představte si dva byty 3+1 o ploše 75 m² ve stejné čtvrti. Jeden má neprůchozí pokoje, lodžii do zeleně a udržovaný dům. Druhý má průchozí ložnici, okna k rušné silnici a dům před větší opravou. Je to modelový příklad, ale dobře ukazuje, proč nestačí vynásobit metry průměrnou cenou v lokalitě.

Online odhad berte jako orientaci. Před rozhodnutím o prodeji je potřeba posoudit konkrétní nemovitost a ověřit podklady.

O tom, proč samotná zkušenost bez dat nestačí, píšu také v článku „Já to dělám 20 let“ už nestačí: Budoucnost naceňování nemovitostí je v datech.

Bankovní odhad může ovlivnit, kolik vlastních peněz potřebujete

Kupující a prodávající se dohodnou na ceně. Banka ale potřebuje posoudit hodnotu nemovitosti, kterou přijímá do zástavy. Pro tento účel má vlastní postupy. Bankovní odhad proto nemusí odpovídat kupní ceně a nemusí být u všech bank stejný. Není ale pravidlem, že musí být vždy nižší.

Nižší ocenění může omezit částku, kterou banka půjčí vzhledem k hodnotě zástavy. Tento poměr se označuje jako LTV. Souvislost mezi odhadem a financováním popisuje také vysvětlení nízkého odhadu při žádosti o hypotéku.

Ukážu to na modelovém výpočtu. Předpokládejme kupní cenu 9,1 milionu korun, bankou přijatou hodnotu 8,5 milionu a úvěr nejvýše do 80 % hodnoty zástavy. Pro jednoduchost počítáme jen s kupovanou nemovitostí v zástavě a pomíjíme další náklady.

Pokud by kupující původně počítal s úvěrem ve výši 80 % kupní ceny, očekával by 7 280 000 Kč. V tomto modelu tedy potřebuje o 480 000 Kč více vlastních peněz. Skutečný úvěr závisí i na příjmech a dalších podmínkách konkrétní banky; použitých 80 % je předpoklad příkladu, nikoli pravidlo pro každého.

Nestačí vědět, že Vám příjmy na hypotéku vycházejí. Potřebujete ověřit také financování konkrétní nemovitosti.

Znalecký posudek není jen tabulková cena

Znalecký posudek má předepsané náležitosti a zpracovává ho znalec s příslušným oprávněním, případně znalecká kancelář nebo ústav. Oprávnění si můžete ověřit v oficiálním seznamu Ministerstva spravedlnosti. Rozsah práce znalce vysvětluje také Ministerstvo spravedlnosti.

Občas se dočtete, že znalec vypočítá pouze cenu podle tabulek, která s trhem nesouvisí. Tak jednoduché to není.

Znalec může podle zadání určovat i obvyklou cenu nebo tržní hodnotu. Znalecký posudek automaticky neznamená „tabulkovou cenu“. Rozhoduje účel, zadání a použitý způsob ocenění. Význam těchto pojmů rozlišuje zákon o oceňování majetku, na správné zadání a odůvodněný postup upozorňuje i metodika Ministerstva spravedlnosti k oceňování.

Praktický příklad: potřebujete doložit hodnotu domu při majetkovém sporu. Pouhé cenové doporučení makléře nemusí pro daný účel stačit. Než podklad objednáte, ověřte si s právníkem, jaké zadání a náležitosti má mít.

U dědictví zase není znalecký posudek automaticky nutný u každé nemovitosti. Zákon umožňuje při ocenění pozůstalosti vycházet i ze shodných prohlášení dědiců nebo z ocenění správce pozůstalosti; v odůvodněných případech lze cenu zjistit znaleckým posudkem. Potřebný podklad si proto nejprve domluvte s notářem. Viz § 181 zákona o zvláštních řízeních soudních.

Proč se mohou lišit i dva tržní odhady

Ani stejné zadání nezaručí totožný výsledek. Jeden odhad může vycházet ze starších prodejů, druhý z novějších. Někdo porovná skutečné kupní ceny, jiný hlavně částky z inzerce. Rozdíl může vzniknout i v započítané ploše, posouzení stavu nebo výběru srovnávaných bytů.

Představte si, že v jedné nabídce znamená 80 m² samotnou plochu bytu, zatímco ve druhé je do stejného čísla zahrnutá i terasa. Bez kontroly porovnáváte rozdílné věci.

Rozdílný výsledek sám o sobě neznamená chybu. Velký rozdíl ale musí mít srozumitelné vysvětlení.

Když dostanete dva různé odhady, ptejte se:

• K jakému účelu a datu bylo ocenění připraveno?
• Vychází ze skutečných prodejů, nebo z nabídek v inzerci?
• Které nemovitosti byly použity pro srovnání a proč?
• Je stejně započítaná plocha a zohledněný technický i právní stav?
• Je výsledná částka odhadem hodnoty, nebo doporučením pro zahájení nabídky?

A ještě jedna věc. Vyšší odhad není příslib vyšší prodejní ceny. Když Vám někdo doporučí začít výš, měl by umět doložit proč a vysvětlit, podle čeho budete další postup vyhodnocovat.

Tomu se věnuji v článku Kdy snížit cenu nemovitosti? Po měsíci, dvou, nebo šesti?.

Potřebujete cenu, o kterou můžete opřít svůj další krok

Vrátím se k bytu v Novém Lískovci. Částka 8,49 milionu korun dávala smysl jako doporučení vedle cenového rozpětí 8,1 až 8,6 milionu. Bez vysvětlení by to ale byla jen další čísla na papíře.

A právě vysvětlení považuji za důležitou součást své práce. Chci, abyste rozuměli tomu, z čeho doporučená cena vychází, kde jsou její hranice a co může ovlivnit výsledek.

Protože když plánujete prodat byt a koupit jiný, nestačí mít radost z vysokého odhadu. Potřebujete vědět, s jakými penězi můžete rozumně počítat a co uděláte, pokud se prodej vyvine jinak.

Máte dva různé odhady a nevíte, podle kterého se rozhodnout? Nebo připravujete prodej bytu či domu v Brně a okolí? Ozvěte se mi. Podíváme se na podklady, na Vaši nemovitost i na to, co má po prodeji následovat.